新城新区的发展模式迫使人们调整观念和规划。
改革开放以来，新城新区从深圳特区起步，不断演进发展，至今已经形成包括国家级新区、经济开发区、工业新城、低碳生态新城、科教新城等在内的各类新型空间载体。新城新区对于促进经济增长、推动城市发展、创新体制机制具有重要的意义。
《国家新型城镇化规划》明确提出，要采取措施促进新城新区健康发展，增强新城新区的竞争力。随着新城新区的迅速发展，如何平稳实现长期有效的可持续发展与融资开发是地方政府关注的问题。
新城新区建设面临的六大问题
中国的城镇化发展仅仅三十年，但上海、北京等一些特大城市发展非常迅速，而在中西部地区和广大的中小城市和小城镇，老城区存在的问题也特别突出，如基础设施供给不全或者严重老化，人均住房狭小，公共服务严重滞后。在这些老城区内去进行改造和发展，又受到了成本制约以及发展空间的问题。
在老城做不到的，在新城却可以大手笔做到。为什么？
“之所以新城新区在中国能够兴起，是因为中国政府能力足够强大，低价拿地、大尺度的建设新城，但是，政府对城市化的发展的规律缺乏了解，仅凭迫切的动力希望尽快改善城镇的面貌，实现跨越式的发展。正是因为如此才导致大量问题的出现。”1月19日，中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁在中国新城区健康发展论坛上表示。
在决策过程中，各级、各地政府和相关部门对资源的珍惜程度、在产权的限制，以及公众约束上都存在着一系列的严重的误差。这些问题体现在以下六个方面。
一是新城新区选址问题。
离城市一定距离、以摆脱旧城发展的成功的新城新区案例有很多，比如北京的望京，包括一些地方的卫星城。但是大量新城新区都选址离城市比较远的地方，比如贵（阳）安（顺）新区，离贵阳市有数十公里甚至上百公里，新区和原有的基础设施和服务业有较远距离，导致成本极高。
二是空间过大。
很多新城新区规划离城市20 0千米、300千米甚至800千米。当地政府忽视了中国这么一个特点，即无论哪一个区域，城市之间对资源、对投资、对要素都是竞争的关系，恶性条件竞争下资源一定会分散。李铁严肃批评了建设在中国发展很落后区域的贵安新区、西（安）咸（阳）新区：“他们基本上都是领导拍脑袋进出来的，没有经过科学规划，即使有规划也是为了赚钱。”
三是成本过高。
一些省市的新城新区建设，虽然只有几十万人口，但双向八车道，宽阔的绿化带，高楼点缀其中，看着很美观，但生活并不方便，至少出门要开车。未来如何维持公共基础设施成本，如何发展服务业，存在巨大的风险。这种新区的发展，与现实的城市化发展反差非常大。
四是新概念频出。
很多地方提出了一些新的理念，比如说高铁新城、空港新城。目前，我国很多的高铁站不是建在城里而是在城外很远的地方，这是令人非常诧异的事情——因为它违背了经济发展的规律，其实质在于，地方政府一方面想降低拆迁成本，另一方面想借机形成新的客流集散地，建成一个新城发展的重要空间。可高铁和航空港的特点是高档人口的快进快出，这些人不会形成集散和停留。
五是随意性强。
这既存在制度性的原因，也有观念上的原因。地方上的各种规划往往随着政府官员的想象来进行配置，比如，张三当了市委书记，说要开辟东区发展，结果地铁就向东边延伸，李四上任后说要向西边发展，于是西边又开始沸腾起来了。最后导致两边的资源都闲置。试问一下，北京的地铁修了快1000公里了，市民们的生活到底方便了多少？
在国外，地铁交通布局重点没有别的选择，就是往人多的地方去修。原因在于，一是选票决定这种投资必须往人多地方去，二是企业家一定要往人多地方去修，回报率高。
六是债务负担严重。
新城新区的钱来自哪里？不是来自政府预算投入，更多的只能是通过卖地。有了新区就可以大量卖地，大量发展房地产，拿到土地出让金就可以解决新区的基础设施建设，同时对老区基础设施建设给予一定补偿。如果新区开发空间过大，选址不合理，那就会和房地产发展产生矛盾。
“目前，全国各地几乎没有一个新区没有债务问题，而且债务规模都不小。”李铁说：“卖地财政，是扩大人口规模的初始性动因，而这种卖地财政所形成的城市形态，反而又限制了人口的进入，因为成本过高，农民无法承受。当人口不能满足要求的时候，新城新区就一定会变成鬼城。”
新城新区的发展模式迫使人们调整观念和规划。
五大对策
如何解决新城新区发展问题？李铁提出了五大对策。
对策之一：尊重经济发展规律、尊重城市发展规律。
李铁认为，不是每个城市都要建新区，不是每个城市人口都会大幅度的扩张。在国外，政府只有公共服务的要求，没有强烈的利益动机。这是国外内的一个主要差别。
对策之二：选址要近城。
李铁研究发现，除了极少数的国家，城市化发展都是“摊”出来的，即城市沿着边界向外扩张、扩展是最合理的选择，其原因在于基础设施供应链短、服务业成本低，整个城市发展也满足人们最基本最方便的需求。只有当空间过度饱和的时候，国际大都市才沿着向外的交通线形成树枝状的发展轨迹，东京、首尔、伦敦、巴黎都是如此。德国是个特例（柏林因为二战被分割开），但很多人偏要借鉴。
对策之三：控制规模。
要分析新城新区在竞争条件下背后所依托大城市能提供多大的资源，要考虑到和城市中心区这种合理的边界，还要考虑到合适的人口规模。所以十万、二十万、三十万人的新城应该是合理的，但是一拍脑袋就是数百平方公里面积的新区，必将造成资源严重浪费。
对策之四：降低成本。
国内新城新区建设由于政府低价征地，低价获取资源，所以土地资源的使用方面势必存在严重浪费的现象。应当提倡生态城市、生态新城，提高人口密度、提高资源配置效率。应该说，降低成本是最重要的发展路径，同时也有利于城市化农村人口进城。
对策之五：为服务业创造条件。
新城新区建设普遍存在服务业发展比重过低的现象。在广东南沙新区、上海临港工业区这种规模庞大的新区，马路上百米宽，基本上没有服务业生存的空间。这方面台湾给我们做出了榜样。
“是选择一个方便的城市，还是选择一个中看的城市？”李铁说：“在城市化高速发展的今天，在极度炫耀面子的时候，如何去考虑里子——也就是生活中和人们关系最紧密的内容——生活空间、就业空间和发展空间等，这些要素在现有的新城新区的发展轨迹中几乎已经荡然无存了。”
新区建设与老城区改造市场空间巨大
“新城新区是我国城镇化进程中非常重要的一个关键词。”李铁表示。
按城镇化率1%的增长，我国每年将有1600万人口进城，到2020年城镇人口可能增加一个亿，总数将达到8亿左右，到2030年这个数字会增加到9亿。大量的人口要进城，可现有的城市空间已经没有办法容纳他们了，所以他们一定要到新城新区去。
除了解决生活和居住问题，产业园区的发展也存在问题。工业产业的发展，特别是那些重化污染行业，在未来也是要远离城市的，因此，产业园区发展也需要开辟新的空间。各种开发区、高新产业园区也成为新城新区的重要组成部分。
可以料想，一方面，开辟新城新区提供给新进城的居民工作和生活，另一方面，帮助业已居住在城区的人们改善原有的住房及设施，这都存在十分庞大的市场潜力。
回顾发展历程，在新型城镇化的今天，如何按照改革、创新的思路去发展新城新区，来实现智慧、绿色、低碳的新城新区的发展道路，值得大家共同去深入研究探讨。
